Mein Mieter lädt sein E-Auto am Allgemeinstrom — was jetzt?
Du musst es nicht bezahlen — aber Verbieten ist auf Dauer keine Lösung. Der Ladestrom ist Privatverbrauch und darf nicht als Allgemeinstrom auf alle Mieter umgelegt werden; steckt er trotzdem drin, ist deine Betriebskostenabrechnung angreifbar. Gleichzeitig hat dein Mieter seit 2020 einen Anspruch darauf, dass du eine Lademöglichkeit gestattest (§ 554 BGB).
Der Weg, der in der Praxis hält: erlauben, aber gemessen. Ladepunkt mit eigenem Zähler, jede Ladung wird der ladenden Partei zugerechnet, der Strom wird dir zum Hauspreis erstattet — und aus dem umlagefähigen Allgemeinstrom herausgerechnet.
Es fällt meistens nicht sofort auf. Erst steht ein E-Auto in der Tiefgarage, dann liegt ein Kabel zur Steckdose am Pfeiler, und ein Jahr später ist die Rechnung für den Allgemeinstrom deutlich höher als sonst — ohne dass sich sonst etwas verändert hätte. Dieser Artikel ordnet die Lage aus Vermietersicht: was das kostet, warum das Umlegen nicht funktioniert, warum ein Verbot selten dauerhaft trägt und wie der dritte Weg praktisch aussieht.
Was da tatsächlich zusammenkommt
Die Größenordnung überrascht die meisten Vermieter. Ein E-Auto im normalen Alltagsbetrieb braucht überschlägig 2.000 bis 3.000 Kilowattstunden im Jahr — das ist mehr als der gesamte Jahresverbrauch eines Zwei-Personen-Haushalts ohne Auto.
Warum es trotzdem so lange unbemerkt bleibt: Eine einzelne Ladung an der Haushaltssteckdose kostet vier bis sechs Euro. Das fällt in keiner Monatsrechnung auf. Sichtbar wird es erst in der Jahresabrechnung — und dann als einzelner großer Sprung, dessen Ursache man erst suchen muss.
Ein zweiter Punkt, der oft untergeht: Dauerhaftes Laden über eine gewöhnliche Schuko-Steckdose ist technisch nicht vorgesehen. Elf oder mehr Stunden Dauerlast an einer Installation, die dafür nicht ausgelegt ist, ist ein Thema für den Elektrofachbetrieb — unabhängig davon, wer den Strom bezahlt.
Warum du es nicht einfach umlegen kannst
Der naheliegende Gedanke — „dann steht es eben im Allgemeinstrom und wird verteilt wie alles andere" — funktioniert nicht. Allgemeinstrom ist der Strom, der dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient: Treppenhausbeleuchtung, Aufzug, Heizungspumpe, Waschküche. Umgelegt wird er nach Fläche oder Einheiten, weil alle etwas davon haben.
Der Ladestrom eines einzelnen Autos hat mit gemeinschaftlichem Gebrauch nichts zu tun. Er ist Privatverbrauch einer Partei. Steckt er in der Position „Allgemeinstrom", zahlen ihn anteilig alle anderen mit — und genau das macht die Abrechnung angreifbar. Ein Mieter, der nachrechnet und feststellt, dass der Allgemeinstrom ohne erkennbaren Grund um 40 Prozent gestiegen ist, hat einen guten Ansatzpunkt für einen Widerspruch. Das Risiko liegt dabei nicht beim ladenden Mieter, sondern bei dir: Es ist deine Abrechnung.
Warum ein Verbot selten dauerhaft trägt
Das unabgesprochene Laden auf Kosten der Hausgemeinschaft musst du nicht hinnehmen. Der Strom ist nicht Teil der Miete, und du darfst darauf bestehen, dass das aufhört. So weit ist die Lage eindeutig.
Ein Verbot des Ladens überhaupt ist eine andere Frage. Seit Dezember 2020 gibt § 554 BGB Mieterinnen und Mietern einen Anspruch darauf, dass der Vermieter baulichen Veränderungen zum Laden von Elektrofahrzeugen zustimmt. Zustimmung, nicht Ermessen — ablehnen darfst du nur, wenn die Maßnahme dir nicht zumutbar ist, und die Schwelle dafür liegt hoch. Bloßer Aufwand oder Unlust reichen nicht.
Praktisch heißt das: Ein „Nein" verschiebt das Thema um ein paar Monate, bis ein förmlicher Antrag kommt — und dann verhandelst du unter schlechteren Bedingungen. Was du aber sehr wohl darfst, ist die Erlaubnis an zumutbare Bedingungen knüpfen: Installation durch einen Fachbetrieb, Klärung der Kosten, Regelung für den Auszug — und eben eine verursachergerechte Erfassung und Abrechnung des Stroms. Das ist der Hebel, mit dem sich die Sache lösen lässt.
Vier Wege — und was sie taugen
In der Praxis läuft es fast immer auf eine dieser vier Varianten hinaus:
1. Verbieten
Löst das Kostenproblem sofort, schafft aber ein Konfliktverhältnis und hält der Rechtslage auf Dauer nicht stand. Wenn dein Mieter den Anspruch aus § 554 BGB förmlich geltend macht, stehst du wieder am Anfang — nur ohne Gesprächsbasis.
2. Dulden und pauschal etwas draufschlagen
Etwa 20 Euro im Monat extra, damit Ruhe ist. Klingt pragmatisch, ist aber die schlechteste Variante: Die Pauschale trifft den tatsächlichen Verbrauch fast nie, sie löst das Abrechnungsproblem nicht (der Strom steckt weiter im Allgemeinstrom), und wenn der Mieter viel lädt, zahlst du drauf.
3. Eigenen Zählerplatz legen lassen
Technisch die sauberste Trennung: Der Ladepunkt hängt am eigenen Zähler des Mieters, der Strom läuft über dessen Stromvertrag, dich betrifft es nicht mehr. Der Haken ist der Preis — je nach Gebäude und Leitungsweg sind das oft mehrere tausend Euro, und in vielen Bestandsgebäuden fehlt schlicht der Platz im Zählerschrank. Das ist in der Praxis das häufigste Totschlagargument.
4. Am Allgemeinstrom lassen — aber messen und abrechnen
Der Ladepunkt bleibt am vorhandenen Stromkreis des Hauses, bekommt aber einen eigenen geprüften Zähler und ist genau einer Partei zugeordnet. Jede Ladung wird erfasst, monatlich abgerechnet und dir zum Preis erstattet, den du selbst für den Strom zahlst. Am Jahresende ziehst du die Summe der Erstattungen vom Allgemeinstrom ab — der Rest ist wieder normal umlagefähig.
Weg 4 ist in den meisten Bestandsgebäuden der günstigste, der schnell umsetzbar ist — keine neue Zuleitung, kein neuer Zählerplatz, und für die übrigen Mieter die Garantie, dass sie nichts mitbezahlen.
Das Gespräch: eine Checkliste
Der erste Schritt ist ein Gespräch, kein Anwaltsschreiben. In fast allen Fällen war das Laden am Allgemeinstrom keine böse Absicht, sondern Gedankenlosigkeit: Die Steckdose war da, das Auto war neu, niemand hatte etwas gesagt. Wer mit einer Lösung ins Gespräch geht statt mit einem Vorwurf, kommt deutlich schneller ans Ziel.
- Sachlage benennen, ohne Schuldzuweisung. „Mir ist aufgefallen, dass am Allgemeinstrom geladen wird. Der Strom läuft über die Gemeinschaftsrechnung, das können wir so nicht lassen." Reicht als Einstieg.
- Das Ziel gleich mitliefern. Du willst das Laden nicht verhindern, sondern sauber abrechnen. Das nimmt sofort Druck aus dem Gespräch.
- Zeitraum klären. Seit wann wird geladen? Für die Vergangenheit ist ein geschätzter Ausgleich meist die pragmatischste Lösung — überschlägig über die gefahrenen Kilometer.
- Den Weg nach vorn skizzieren. Ladepunkt mit eigenem Zähler, schriftliche Vereinbarung, monatliche Abrechnung zum Hauspreis. Kein Aufschlag, kein Gewinn — nur Erstattung.
- Kostenfrage offen ansprechen. Wer Anschaffung und Installation trägt, ist Verhandlungssache und wird unterschiedlich gelöst. Wichtig ist nur, dass es vorher geklärt und schriftlich festgehalten wird.
- Fachbetrieb einbeziehen. Was am vorhandenen Stromkreis möglich ist, sagt dir der Elektriker in einem Termin — inklusive der Frage, ob die Absicherung für eine oder mehrere Ladeeinrichtungen reicht.
Was in die schriftliche Vereinbarung gehört
Die Vereinbarung ist eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Sie schützt beide Seiten, und sie ist der Ort, an dem du die Bedingungen für deine Zustimmung festhältst. Diese Punkte sollten drinstehen:
- Erlaubnis und Umfang — welcher Stellplatz, welche Ladeeinrichtung, welche Anschlussleistung.
- Technische Anforderungen — Installation durch einen konzessionierten Fachbetrieb, Anmeldung beim Netzbetreiber, geprüfte Verbrauchserfassung.
- Kostentragung — für Anschaffung, Installation und laufenden Betrieb, jeweils benannt.
- Abrechnung — wie erfasst wird, in welchem Rhythmus abgerechnet wird und zu welchem Preis (der jeweilige Arbeitspreis des Hausstromtarifs, angepasst bei Tarifwechsel).
- Zahlungsweg — direkt an dich oder über die Nebenkostenabrechnung verrechnet.
- Auszug — Rückbau, Übernahme durch den Nachmieter oder Ablöse.
Muster für solche Gestattungsvereinbarungen gibt es bei den Eigentümerverbänden. Die konkrete Formulierung solltest du mit einer Fachanwältin oder deinem Verband abstimmen — besonders die Passagen zu Kosten und Rückbau.
Wie der Betrieb danach aussieht
Wenn die Vereinbarung steht und der Ladepunkt hängt, sollte der Rest ohne dich laufen. Genau dafür ist Stromnachbar gebaut:
Du legst das Objekt an — Adresse und den Arbeitspreis von deiner Stromrechnung. Der Ladepunkt wird verbunden, entweder von dir oder direkt vom Elektriker beim Einbau.
Du ordnest die Partei zu. Jeder Stellplatz bekommt seinen Mieter, jede Ladung wird automatisch der richtigen Partei zugerechnet. Niemand muss Zwischenzähler ablesen oder Zettel führen.
Die Abrechnung läuft monatlich von selbst. Jede Partei sieht ihre eigenen Ladungen und Beträge, du siehst das ganze Objekt in einer Summe. Bezahlt wird so, wie es zu deinem Haus passt: direkt an dich oder gesammelt über die Nebenkosten. Am Jahresende hast du die Summe, die du vom Allgemeinstrom abziehst.
Der Preis ist immer dein Einkaufspreis — Stromnachbar rechnet ab, verdient aber nichts an der Kilowattstunde. Für dich ist es ein Erfassungs- und Abrechnungsdienst, kein Stromhandel. Wie der Haus-Tarif funktioniert →
Häufige Fragen
Darf ich meinem Mieter das Laden am Allgemeinstrom verbieten?
Das unabgesprochene Laden auf Kosten der Hausgemeinschaft musst du nicht hinnehmen — der Strom ist nicht Teil der Miete. Ein dauerhaftes Verbot des Ladens überhaupt trägt dagegen selten: § 554 BGB gibt Mietern seit 2020 einen Anspruch darauf, dass der Vermieter eine Lademöglichkeit gestattet.
Was du darfst, ist die Erlaubnis an zumutbare Bedingungen knüpfen — Fachbetrieb, Kostenregelung, verursachergerechte Erfassung und Abrechnung. Das ist der praktikable Weg.
Darf ich die Ladekosten über die Betriebskosten auf alle Mieter umlegen?
Nein. Der Ladestrom ist Privatverbrauch einer einzelnen Partei und gehört nicht in den Allgemeinstrom, der nach Fläche oder Einheiten verteilt wird. Steckt er trotzdem drin, ist die Abrechnung angreifbar. Er muss getrennt erfasst, der ladenden Partei zugerechnet und aus dem umlagefähigen Allgemeinstrom herausgerechnet werden.
Was kostet mich das im Jahr, wenn ein Mieter am Allgemeinstrom lädt?
Ein E-Auto im Alltagsbetrieb braucht überschlägig 2.000 bis 3.000 kWh jährlich. Bei rund 37 Cent je kWh (BDEW, 2026) sind das etwa 800 bis 1.200 Euro pro Jahr auf der Gemeinschaftsrechnung. Pro einzelner Ladung sind es vier bis sechs Euro — deshalb fällt es unterjährig kaum auf.
Ist Laden ohne Absprache Stromdiebstahl?
Ob im konkreten Fall eine Straftat vorliegt, ist eine Frage für die Rechtsberatung und hängt stark vom Einzelfall ab — etwa davon, ob es eine ausdrückliche Erlaubnis gab, ob über längere Zeit geduldet wurde oder was im Mietvertrag steht.
In der Praxis führt die Frage selten weiter: Sie beschädigt das Mietverhältnis dauerhaft und löst das eigentliche Problem nicht. Wer erfassen und abrechnen lässt, hat die Kosten vom Tisch und die Abrechnung sauber.
Reicht ein Zwischenzähler an der Steckdose?
Zum groben Mitschreiben ja, für eine belastbare Abrechnung eher nicht. Empfehlenswert ist eine Wallbox mit eingebautem MID-Zähler: Sie misst geprüft, ordnet den Verbrauch automatisch der ladenden Partei zu und liefert eine nachvollziehbare Monatsabrechnung. Dauerhaftes Laden über eine Haushaltssteckdose ist ohnehin ein Fall für den Elektrofachbetrieb.
Muss ich als Vermieter die Wallbox bezahlen?
Das ist Verhandlungssache und wird unterschiedlich gelöst — die Anschaffung kann bei der Hausgemeinschaft liegen, bei dir oder bei der ladenden Partei. Wichtig ist, dass die Kostenfrage vorher schriftlich geklärt wird, zusammen mit Installation, Betrieb, Abrechnung und dem, was bei Auszug passiert.
Was ist, wenn später weitere Mieter laden wollen?
Damit solltest du rechnen — der zweite Antrag kommt meist innerhalb eines Jahres. Technisch ist die Frage, was der vorhandene Stromkreis hergibt: Ein bis zwei Ladepunkte gehen häufig, ab dem dritten wird ein Lastmanagement zum Thema. Das klärt der Elektriker in einem Termin. Organisatorisch ändert sich nichts: Jeder Ladepunkt bekommt seine Partei, jede Partei ihre eigene Abrechnung.
Laden im Mietshaus, sauber abgerechnet
Ladepunkte einem Objekt zuordnen, jede Ladung landet bei der richtigen Partei, einmal im Monat eine Abrechnung. Der Strom wird dir zum Hauspreis erstattet.
Haus-Tarif ansehen →Wichtig: Dieser Artikel ist eine allgemein gehaltene Orientierung für Vermieterinnen und Vermieter in Deutschland (Stand Juli 2026) und stellt ausdrücklich keine Rechtsberatung dar. Ob und wie sich die geschilderten Punkte auf dein Mietverhältnis, deine Betriebskostenabrechnung oder eine konkrete Vereinbarung übertragen lassen, klärst du am besten mit einer Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder deinem Eigentümerverband. Die genannten Verbrauchs- und Kostenwerte sind Überschlagswerte zur Orientierung.